Comment calculer le coÿt d'un investissement immobilier ?
Sommaire
1. Les impôts sur l'investissement locatif
2. Les assurances
3. Les frais de gestion locative
4. Les charges de copropriété
5. Les travaux d'entretien du bien immobilier
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Investir dans un logement locatif engendre de nombreux frais qui vont bien au-delà du prix d'acquisition et du crédit immobilier. Alors, comment peut-on estimer le coÿt total d'un investissement immobilier ? Netinvestissement a la réponse.
Les impôts sur l'investissement locatif
Tout d'abord, les investisseurs immobiliers sont redevables de la taxe foncière. Son montant varie d'une commune à l'autre. En moyenne, cet impôt représente un mois de loyer.
À cette taxe, s'ajoute l'impôt sur les revenus fonciers. Ces derniers peuvent impacter le rendement locatif de votre investissement. Il est donc essentiel de calculer le montant de votre imposition dès le début de votre projet et d'étudier les opportunités d'optimisation fiscale de votre investissement. Son montant dépendra, en effet, de la nature de votre location (meublée ou nue) et de votre régime fiscal (forfaitaire ou réel). En parallèle, de nombreux avantages fiscaux (déficit foncier, loi Pinel, etc.) vous permettront de réduire, voire de supprimer, votre impôt sur le revenu.
Les assurances
Depuis la loi Alur, l'assurance « propriétaire non occupant » (PNO) est obligatoire pour un investissement immobilier. Les investisseurs peuvent également souscrire une assurance « loyers impayés ». Celle-ci coÿte en moyenne 3 % des loyers annuels perçus, charges comprises. Il existe, enfin, d'autres assurances optionnelles visant à se protéger des carences locatives, par exemple.
Les frais de gestion locative
Choisir un locataire, percevoir des loyers ou entretenir un logement prend du temps. Pour faire face à ces tâches chronophages, un grand nombre d'investisseurs font le choix de confier la gestion de leurs biens immobiliers à des professionnels.
Les frais de mise en location du bien et de gestion locative représentent environ 10 % des loyers annuels perçus. Une somme importante dont il faut tenir compte pour calculer le coÿt d'un investissement locatif, que vous ayez souscrit un crédit, ou que vous soyez en auto-financement.
Les charges de copropriété
Si votre bien se trouve dans une copropriété, vous allez devoir, chaque trimestre, vous acquitter de charges collectives. Elles permettent d'assurer le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble. Il s'agit notamment :
- Des honoraires du syndic
- Des frais d'entretien de la chaudière, de l'ascenseur et des parties communes
- Des factures d'eau et de gaz
- Du salaire du gardien
- Des travaux exceptionnels pour remettre en état l'immeuble comme le ravalement de façade ou le remplacement de canalisations
- Des dépenses de mise aux normes de l'immeuble (isolation, installation de compteurs individuels pour l'eau, etc.).
Pour connaître le montant de ces charges, pensez à consulter les comptes de la copropriété avant l'achat de votre bien. Dans le neuf, la provision de charges vous donne une estimation du montant des frais liés à votre investissement immobilier locatif.
Bon à savoir : certaines charges sont dites récupérables sur le locataire. En clair, vous allez pouvoir les facturer à l'occupant de votre logement.
Les travaux d'entretien du bien immobilier
Le locataire doit entretenir son logement. Pour cela, il prend en charge les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition. En revanche, le bailleur est responsable des réparations dues à un vice de construction, à une malfaçon, à une mauvaise étanchéité ou à un cas de force majeure. Il doit également assurer le remplacement des équipements, dont l'usure est considérée comme normale.
Fiscalité, entretien, gestion locative, mode de financement, les frais associés à un investissement immobilier sont nombreux. Avant de vous lancer, il est indispensable de calculer la rentabilité locative de votre projet. Pour cela, faites appel aux experts en gestion de patrimoine Netinvestissement !
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