Investir dans l'immobilier en autofinancement : le guide pratique
Sommaire
1. Qu'est-ce que l'autofinancement dans le cadre d'un investissement locatif ?
2. Comment investir dans l'immobilier en autofinancement ?
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L'immobilier reste l'un des placements les plus sÿrs et les plus rentables : c'est pourquoi il est privilégié par une majorité de Français. Pour autant, un investissement immobilier locatif a un coÿt : au-delà du prix d'acquisition et de la fiscalité des revenus, il faut généralement mettre de l'argent de sa poche pour couvrir les mensualités d'emprunt et les charges propres à tout propriétaire bailleur. Il existe toutefois une solution pour contourner cette problématique : l'autofinancement de l'investissement locatif. De quoi s'agit-il précisément ? Comment investir dans l'immobilier en autofinancement ?
Qu'est-ce que l'autofinancement dans le cadre d'un investissement locatif ?
Dans le domaine de l'investissement immobilier, l' « autofinancement » consiste à financer la totalité de son acquisition sans faire appel à des ressources extérieures au crédit, c'est-à-dire sans consentir le moindre effort d'épargne tout au long de la durée de l'emprunt. L'achat du bien locatif est financé exclusivement à l'aide du prêt et de l'apport personnel : non seulement les mensualités (capital et intérêts), mais aussi les charges relatives à l'investissement, ainsi que l'imposition des revenus générés par le logement.
Pourquoi est-ce intéressant d'investir dans l'immobilier en autofinancement ? Parce que cela permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, sans mettre un centime de sa poche dans le remboursement du crédit. Le taux d'endettement mensuel est couvert par les loyers, et les économies réalisées permettent aux investisseurs de réaliser d'autres projets.
Comment investir dans l'immobilier en autofinancement ?
La réalisation d'une opération d'immobilier locatif autofinancée suppose de tenir compte d'un nombre substantiel de paramètres. Car si le principe en est simple (couvrir les mensualités du crédit avec le montant du loyer), dans les faits, les choses s'avèrent plus complexes. Voici ce que vous devez savoir pour investir dans l'immobilier en autofinancement.
Intégrer au calcul toutes les dépenses complémentaires
Les mensualités d'emprunt ne constituent qu'une partie des charges imposées aux investisseurs immobiliers. Dans l'optique d'autofinancer votre acquisition, vous devez intégrer à vos calculs la totalité des dépenses complémentaires au prix d'achat : les frais de notaire, les coÿts liés au crédit (assurance et garanties), l'imposition des revenus locatifs, les taxes, ainsi que les frais de gestion locative.
Cibler une rentabilité locative élevée
Pour réussir à investir dans l'immobilier en autofinancement, il est donc important de cibler une rentabilité élevée pour votre bien locatif. Cela suppose de choisir avec soin son emplacement : dans une commune où la demande est soutenue, et où les risques de vacance locative sont faibles. Mais cela implique aussi de sélectionner un type de résidence qui vous permettra d'augmenter votre rendement locatif : un bien neuf pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse, ou un bien ancien avec travaux pour obtenir une belle décote sur le prix d'achat.
Obtenir de bonnes conditions d'emprunt
Le succès de l'opération dépend beaucoup des conditions d'emprunt qu'il est possible d'obtenir de la banque. Il s'agit de trouver un bon équilibre entre la durée du prêt et le montant des mensualités, afin de vous assurer de dégager des revenus locatifs mensuels suffisamment importants pour couvrir à la fois le remboursement de l'emprunt et les charges. Aussi, il est avantageux d'allonger la durée afin de déduire un maximum d'intérêts de vos revenus locatifs, de façon à baisser votre imposition - parlez-en avec un expert comme Netinvestissement pour en savoir plus.
Augmenter son apport personnel
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en autofinancement, il est préférable de prévoir un apport personnel plus important que la moyenne (au-delà des 10 % généralement exigés par les banques). Plus votre apport est élevé, et plus vous serez en mesure de baisser le montant des mensualités à durée d'emprunt égale.
Utiliser les mécanismes fiscaux
Dernier paramètre essentiel pour autofinancer un projet d'achat locatif : vous devez actionner à bon escient les différents leviers permettant d'optimiser votre fiscalité. Par exemple : investir en loi Pinel ou en loi Denormandie afin de bénéficier d'une réduction d'impôt lissée sur toute la période de location. Ou encore : utiliser les mécanismes fiscaux applicables aux revenus locatifs au régime réel, comme la possibilité de déduire vos charges de vos revenus imposables ou de créer un déficit foncier. Grâce à ces leviers, vous pourrez réduire votre imposition presque à zéro et réaliser des économies notables.
Vous voilà prêt(e) à investir dans l'immobilier en autofinancement !
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