Déduction fiscale pour un investissement immobilier : le guide

Quels sont les mécanismes de déduction fiscale pour un investissement immobilier ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, la mise en location des logements acquis permet généralement aux investisseurs de réduire leur imposition via des mécanismes de déduction fiscale. Par « déduction », il faut entendre : une somme soustraite du revenu imposable, c'est-à-dire soit du revenu global (l'ensemble des revenus du ménage, issus de toutes les catégories : traitements et salaires, BNC, BIC etc..), soit des revenus catégoriels (en l'occurrence : les revenus locatifs). Quels sont les leviers de déduction fiscale pour un investissement immobilier ?

La déduction des charge

Lors de la déclaration des revenus locatifs à l'administration fiscale, les contribuables ont la possibilité de déduire de ce montant tout ou partie des charges consenties au regard de la détention ou de l'entretien du bien. Deux applications sont possibles en fonction du régime déclaratif :

• Au régime micro (foncier ou BIC), un abattement automatique est appliqué : 30 % pour une location nue, 50 % pour une location meublée, et jusqu'à 71 % pour un meublé de tourisme ou une chambre d'hôtes.
• Au régime réel, la déduction fiscale de l'investissement immobilier s'applique à toutes les charges liées au bien en location : intérêts d'emprunt, frais d'entretien et de réparation, travaux d'amélioration, taxes, charges de copropriété, primes d'assurance, frais de gestion locative.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un avantage fiscal qui permet de soustraire frais et charges de la base imposable, lorsqu'ils sont supérieurs aux revenus locatifs, dans la limite de 10 700 ? par an. Le déficit est ainsi déduit du revenu global et reportable sur les années qui suivent pendant 6 ans (et pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers). En vertu de ce mécanisme, il est possible de réduire ses impôts en réalisant des travaux dans le logement - mais attention, uniquement les travaux éligibles !

En location meublée, cette déduction fiscale sur l'investissement immobilier est toujours valable, mais varie en fonction du statut : en LMP, il est possible d'imputer le déficit sur le revenu global pendant 6 ans ; en LMNP, l'imputation se fait sur les seuls bénéfices industriels et commerciaux pendant 10 ans.

L'amortissement

L'amortissement consiste à enregistrer la perte de valeur du logement (uniquement dans le cadre d'un bien loué meublé) au fil du temps afin de réduire sa base imposable : cette dépréciation est considérée comme une perte et, à ce titre, déductible en tant que charge. Les contribuables peuvent amortir la valeur hors taxes du bien (hors terrain), les travaux effectués, ainsi que les frais d'acte.

Le dispositif Loc'Avantages

En matière de déduction fiscale pour l'investissement immobilier, ce mécanisme permet de bénéficier d'une importante réduction à valoir sur les revenus locatifs. Cela, en contrepartie de la signature d'une convention avec l'Anah qui impose un plafond pour les loyers et pour les revenus des locataires.

Accessible exclusivement en location nue, ce dispositif suppose de proposer le bien à la location pendant au moins 6 ans (9 ans pour un logement avec travaux à réaliser), pour une déduction fiscale variant entre 15 et 65 % des revenus locatifs bruts, en fonction de la localisation du bien et du montant du loyer.