Investissement immobilier sans impôts : comment faire ?
Sommaire
1. Quel est le système d'imposition s'appliquant aux revenus locatifs ?
2. Quel impôt en fonction de votre investissement immobilier
3. Investissement immobilier sans impôts : est-ce possible ?
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Vous aimeriez en savoir davantage sur le principe de l'investissement immobilier locatif, notamment en matière d'imposition ? En effet, l'investissement locatif vous permet de bénéficier de revenus qui sont généralement taxés. Est-il possible de ne pas payer d'impôts sur les loyers perçus ? Quel est le système d'imposition des revenus locatifs ? Nous répondons à toutes ces questions.
Quel est le système d'imposition s'appliquant aux revenus locatifs ?
Investir dans un projet immobilier, c'est également s'intéresser à la fiscalité qui lui est associée. En règle générale, en tant que particulier, les revenus issus de vos loyers sont ajoutés à vos autres sources de revenus avant d'être taxés à l'impôt sur le revenu (IR). À ces impôts sur vos revenus locatifs s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais ce type d'imposition demeure un cas général, qui varie selon le régime fiscal choisi.
Quel impôt en fonction de votre investissement immobilier
Régime microfoncier en location nue (non meublée)
Si vous avez choisi la location nue pour votre investissement immobilier locatif, vos loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Vous ne pouvez pas déduire les charges liées à votre bien immobilier, mais vous bénéficiez d'un abattement des taxes à hauteur de 30 %. Vous êtes imposé sur les 70 % restants. Le régime microfoncier implique également que vous ne perceviez pas plus de 15 000 ? de loyers.
Régime micro-BIC en location meublée
La principale distinction à connaitre demeure que la location meublée correspond à une activité commerciale (contrairement à la location non meublée qui est catégorisée comme une activité civile). Les revenus de votre location entrent donc dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par rapport au régime microfoncier, l'abattement forfaitaire est plus important, puisqu'il est de 50 %. Cet abattement forfaitaire peut passer à 71 % dans le cas d'une chambre d'hôte ou d'un logement meublé de tourisme et le plafond de loyers est lui aussi différent, puisqu'il est de 72 600 ?.
À savoir : afin d'obtenir le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 ?. Au-delà, vous passez en loueur en meublé professionnel (LMP) et êtes soumis au régime fiscal de la microentreprise.
Investissement immobilier sans impôts : est-ce possible ?
Certains dispositifs fiscaux vous permettent d'optimiser votre investissement, à l'image du déficit foncier. Si vous êtes LMNP, vous avez la possibilité de reporter votre déficit durant les dix prochaines années. Dans le cas du statut LMP, la déduction du déficit se fait sans limite de montant, avec la possibilité de reporter le reliquat sur les six années à venir et sur l'intégralité de votre revenu.
Si vous ne souhaitez pas payer d'impôts sur vos revenus locatifs, vous pouvez également envisager de créer une SCI (société civile immobilière) ou une SARL (société à responsabilité limitée). C'est la société qui est imposée, mais vous ne payez pas d'impôt en tant que particulier (sauf en cas de dividendes sur les plus-values ou sur les loyers).
Autre option, le démembrement de propriété peut vous éviter d'avoir à payer des impôts sur votre investissement immobilier. Pour cela, vous devez acheter votre bien en nue-propriété et confier l'usufruit à un bailleur social. Vous êtes propriétaire du bien, mais ne percevez pas de loyers, et n'êtes pas imposé(e).
À savoir : l'investissement en nue-propriété vous permet également de déduire les intérêts d'emprunt sur l'acquisition si avez percevez d'autres revenus fonciers par ailleurs.
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