Investir dans l'immobilier : quel est l'impact du taux endettement ?
Sommaire
1. Taux d'endettement et reste à vivre
2. Comment calculer le taux d'endettement différentiel ?
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Vous vous demandez quel type de bien vous permettrait d'investir dans l'immobilier ? Avez-vous calculé votre taux d'endettement récemment afin de savoir si vous pouvez faire une nouvelle demande de crédit ? Savez-vous ce qu'est le taux d'endettement différentiel ? Nous répondons à toutes ces questions dans le cadre de votre investissement locatif.
Taux d'endettement et reste à vivre
Le taux d'endettement est systématiquement calculé lors d'une demande de financement, que vous souhaitiez investir dans un projet immobilier ou obtenir un prêt sous la forme d'un crédit à la consommation, par exemple. Afin de calculer votre taux d'endettement, votre banque va diviser vos charges par vos revenus réguliers et multiplier le résultat par cent. On considère que votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % afin de pouvoir bénéficier d'un financement.
Les charges prises en compte par un établissement bancaire peuvent varier. Généralement, celles-ci incluent une éventuelle pension alimentaire ainsi que des crédits en cours de remboursement. Les charges courantes, telles que le gaz, l'eau ou l'électricité, sont quant à elles prises en compte dans le reste à vivre. Quant à vos revenus, ils incluent votre salaire, les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), les BNC (bénéfices non commerciaux), des pensions, des rentes, des revenus locatifs, des revenus issus de placements financiers, des allocations familiales si vous percevez celles-ci depuis au moins cinq ans.
Le reste à vivre est lié au taux d'endettement. Il correspond à l'argent dont vous disposez lorsque toutes vos charges ont été payées, mensualités de votre emprunt comprises. C'est la somme qu'il vous reste chaque mois pour vivre.
Comment calculer le taux d'endettement différentiel ?
Dans le cadre d'un investissement immobilier, au-delà du taux d'endettement, un organisme bancaire peut également calculer votre taux d'endettement différentiel. Celui-ci permet de faire la différence entre des profils d'investisseurs et des particuliers qui souhaitent un financement pour acheter leur résidence principale.
Pourquoi parle-t-on de taux d'endettement différentiel ? Car ce sont les loyers perçus qui permettent de compenser les charges et intérêts du crédit. Son calcul se fait selon plusieurs étapes, à commencer par le calcul du solde investisseur (déduction des charges foncières de vos revenus fonciers). Si celui-ci est positif, vous pouvez l'ajouter à vos revenus. S'il est négatif, vous devez l'enlever à vos revenus. Vous devrez ensuite diviser vos mensualités d'emprunt par votre solde investisseur. Vous obtiendrez votre taux d'endettement différentiel.
Les établissements financiers ne prennent pas en compte la totalité de vos futurs revenus locatifs, mais seulement 70 % du montant potentiel. La raison ? Ils anticipent les potentiels risques de loyers impayés et une éventuelle vacance locative.
À savoir : les mêmes règles s'appliquent quant au taux d'endettement différentiel, qui ne peut excéder 35 %. Cependant, une tolérance peut être acceptée sur certains dossiers dès que le reste à vivre est élevé.
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