Fiscalité de l'investissement immobilier : le guide complet
Sommaire
1. Fiscalité de l'investissement immobilier : comment sont imposés les revenus locatifs ?
2. Quelles taxes allez-vous payer sur votre bien immobilier locatif ?
3. Quels dispositifs de défiscalisation immobilière vous sont accessibles ?
4. Quels avantages fiscaux s'appliquent aux revenus locatifs ?
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Vous avez un projet d'investissement locatif ? Parmi les nombreux paramètres à prendre en compte avant de vous lancer, il y a celui de la fiscalité. En effet, les revenus que vous allez tirer de votre activité locative seront soumis à l'impôt, tout comme la simple détention de la propriété - ce qui risque de peser sur la rentabilité de votre projet. Par ailleurs, il faut savoir que l'acquisition d'un bien immobilier locatif donne droit à des avantages fiscaux intéressants qui vous permettront de réduire significativement votre imposition. Voici tout ce que vous devez savoir au sujet de la fiscalité de l'investissement immobilier.
Fiscalité de l'investissement immobilier : comment sont imposés les revenus locatifs ?
En matière de fiscalité, l'imposition des revenus issus de votre investissement locatif dépend de la nature de la location, selon qu'elle est nue ou meublée.
- Les loyers générés par une location nue sont imposés au titre des revenus fonciers. L'imposition se fait au régime micro-foncier ou au régime réel, en fonction du montant annuel perçu (plus ou moins de 15 000 ? par an). Ces revenus sont reportés sur la déclaration n°2044 (ou 2044 spéciale si vous bénéficiez d'un dispositif fiscal).
- Les loyers générés par une location meublée sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes d'imposition cohabitent : le micro-BIC en deçà de 72 600 ? de recettes annuelles, et le régime réel au-delà. Ces revenus sont reportés sur la déclaration n°2042 C pro dans le premier cas, ou sur la déclaration professionnelle n°2031-SD dans le second cas.
- Notez que ces revenus n'entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source : ils sont payés par acompte, chaque mois ou chaque trimestre.
Quelles taxes allez-vous payer sur votre bien immobilier locatif ?
La fiscalité de l'investissement immobilier concerne également les impôts et taxes dont vous serez redevable en tant que propriétaire bailleur.
- La taxe foncière, due par tout propriétaire au 1er janvier de l'année de détention du bien. Elle s'applique à tous les logements.
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, prélevée par la commune et due par le propriétaire (il est toutefois possible de la reporter sur votre locataire au titre des charges récupérables, dès lors que le logement constitue sa résidence principale).
- La taxe de séjour, uniquement si vous pratiquez la location saisonnière. Elle est payée par les vacanciers, mais collectée par les propriétaires.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière vous sont accessibles ?
La fiscalité de l'investissement immobilier peut aussi se révéler avantageuse : certains mécanismes mis en place par l'État permettent aux investisseurs de réduire leur imposition en contrepartie d'un certain nombre de conditions à respecter.
C'est le cas, par exemple, du dispositif Pinel (valable sur les logements neufs) et du dispositif Denormandie (applicable dans l'ancien avec travaux).
Quels avantages fiscaux s'appliquent aux revenus locatifs ?
Enfin, plusieurs avantages fiscaux, applicables aux revenus générés par votre bien locatif, contribuent à réduire votre base imposable. Il est essentiel de les prendre en compte dans la fiscalité de l'investissement immobilier. Tout dépend du type de location :
- En location nue, le régime micro-foncier s'accompagne d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Mais le régime réel peut être plus intéressant encore : vous pouvez déduire l'ensemble de vos charges des revenus locatifs (dépenses de travaux, intérêts d'emprunt etc.) et créer un déficit foncier lorsque ces charges sont supérieures au bénéfice réalisé. Le déficit s'impute sur le revenu global et baisse mécaniquement votre imposition.
- En location meublée, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % (régime micro-BIC) ou à la possibilité de déduire vos charges (régime réel). Au réel, vous pouvez, en outre, profiter du mécanisme d'amortissement, et ainsi déduire de vos recettes une partie du prix du logement. Avec le statut de loueur meublé professionnel (LMP), accessible à condition que vos recettes soient supérieures à 23 000 ? par an et qu'elles excèdent les autres revenus du foyer fiscal, vous pouvez créer un déficit foncier et amortir le bien.
- La fiscalité de l'investissement immobilier est donc un sujet complexe avec, d'un côté, la déclaration de vos revenus locatifs et les différentes taxes à payer, et de l'autre, les avantages fiscaux qui vous permettent de réduire votre imposition. Il est important d'intégrer ces deux paramètres à votre projet d'investissement locatif.
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