Investir dans l'immobilier avec sa société : comment ça marche ?
Sommaire
1. Investir dans l'immobilier avec sa société (SA, SAS, SARL.)
2. Réaliser un investissement locatif à partir d'une SCI
Votre simulation
gratuite & personnalisée
Vous êtes chef d'entreprise et désirez investir dans l'immobilier locatif à travers votre entité ? Il est tout à fait possible pour une société d'acquérir des biens immobiliers pour en tirer des revenus et bénéficier d'une fiscalité avantageuse, que son siège social soit situé en France ou à l'étranger. C'est intéressant si votre entreprise dispose d'un excédent de liquidités à placer, pour profiter d'avantages fiscaux, ou simplement dans un objectif de constitution d'un patrimoine immobilier. Comment investir dans l'immobilier avec sa société ? Voici ce qu'il faut savoir pour réaliser un tel investissement, en fonction du statut juridique.
Investir dans l'immobilier avec sa société (SA, SAS, SARL.)
L'investissement dans l'immobilier est un placement avantageux à plus d'un égard : les investisseurs peuvent faire l'acquisition d'un bien grâce au levier du crédit, avec un minimum d'apport. Mais savez-vous qu'il est également possible d'investir dans l'immobilier avec sa société ? En effet, une entreprise peut procéder à l'acquisition directe d'un bien immobilier : elle en devient propriétaire en tant que personne morale. Ce faisant, elle peut acheter des bureaux pour exercer son activité, ou bien pratiquer la location et générer des revenus.
L'investissement locatif peut être réalisé à l'aide des liquidités de la société ou d'un crédit immobilier. L'entreprise est redevable des mêmes frais qu'un particulier (frais de notaire, coÿts associés au prêt, TVA dans certains cas de figure etc.), mais ces dépenses sont déductibles des frais professionnels, et la TVA est récupérable, par exemple dans le cas d'une acquisition dans le neuf. Les revenus locatifs générés sont considérés comme du bénéfice taxable au titre de l'impôt sur les sociétés, le fisc ne faisant aucune différence entre un locataire particulier ou professionnel.
Investir dans l'immobilier avec sa société revêt d'autres avantages : le bien peut être amorti à hauteur de 70 à 90 % de sa valeur (la part restante porte sur le terrain, qui n'est pas amortissable) sur une période allant jusqu'à 33 ans. En outre, la dotation aux amortissements est soustraite du bénéfice de la société : si celle-ci génère des revenus, cela diminue l'imposition. De plus, il est possible d'intégrer les charges de gestion et d'entretien dans la comptabilité de la société.
Attention, néanmoins : la plus-value en cas de revente d'un bien par une société est toujours imposée. L'imposition peut être étalée dans le temps si la durée de détention est d'au moins cinq ans, et à condition de réinjecter le fruit de la vente dans des actifs mobiliers ou immobiliers amortissables.
Réaliser un investissement locatif à partir d'une SCI
Il existe une autre solution pour investir dans l'immobilier avec sa société : passer par une SCI. Dans le cadre d'une holding, les différentes sociétés peuvent exercer des activités indépendantes les uns des autres. Ainsi, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI) et de l'intégrer à la holding en tant que filiale intégrale - la société mère doit être actionnaire à 99,9 %. La SCI procède à l'acquisition d'un bien en souscrivant un crédit, le met en location, et encaisse les loyers.
Ce levier d'investissement revêt de multiples avantages. Le fait de séparer l'activité commerciale de l'entreprise de celle, immobilière, propre à la SCI, permet de faire passer le prêt sur cette dernière et de conserver la capacité d'emprunt de la société mère. L'assujettissement à l'impôt sur les sociétés donne le droit de faire remonter le déficit foncier au niveau de la société principale en cas d'activité déficitaire. Aussi, les parts sociales de la SCI sont facilement mises en vente pour intégrer de nouveaux associés.
Enfin, la mise en place d'un régime fiscal mère-fille donne la possibilité d'obtenir des exonérations fiscales lors de la réception de dividendes à partir de la SCI. Ce régime est accessible aux holdings qui détiennent au moins 5 % des parts de leur filiale, qui sont assujetties à l'impôt sur les sociétés, et qui conservent leurs titres pendant au moins deux ans.
Compte tenu des particularités d'une telle opération, il est recommandé de s'informer auprès d'un expert comme Netinvestissement pour investir dans l'immobilier avec sa société.
Comment investir avec Netinvestissement ?
Laissez-vous guider
1. Comparez
Découvrez notre sélection de placements et comparez leurs caractéristiques.
2. Choisissez
Grâce à notre outil exclusif d'aide à la décision, découvrez la solution la plus adaptée à vos objectifs et à votre situation.
3. Lancez votre projet
Demandez un rendez-vous gratuit avec un chef de projet patrimonial et recevez une réponse sous 24h.
