Impôt sur le revenu et investissement immobilier : le guide

La fiscalité des revenus locatifs : des leviers pour réduire l'impôt sur le revenu avec son investissement immobilier

L'objectif d'un investissement locatif ne se limite pas à la constitution d'un patrimoine et à la rentabilité de l'opération : les investisseurs ont aussi tout à gagner sur le plan de la fiscalité. À ce titre, l'imposition des revenus diffère selon qu'il s'agit d'une location nue ou meublée :

• Pour les logements nus, l'imposition se fait dans la catégorie des revenus fonciers.
• Pour les logements meublés, l'imposition se fait dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il s'agit d'une activité commerciale.

La déduction des charges des revenus locatifs

Comment baisser son impôt sur le revenu avec l'investissement immobilier ? C'est simple : pour chaque type de location, les propriétaires peuvent bénéficier d'un avantage fiscal variable en fonction du régime déclaratif.

• Au régime micro, un abattement est appliqué aux revenus locatifs au titre des charges : 30 % pour les revenus fonciers et 50 % pour les BIC (jusqu'à 71 % pour un bien meublé de tourisme ou une chambre d'hôte).
• Au régime réel, il est possible de déduire l'ensemble des charges : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux d'amélioration ou d'entretien, etc.

Le déficit foncier et l'amortissement

Une autre façon de réduire son impôt sur le revenu avec l'investissement immobilier consiste à profiter de deux mécanismes fiscaux permettant de baisser l'assiette imposable :

• Le déficit foncier, accessible au régime réel, en revient à créer un déficit lorsque les charges dépassent le montant des loyers perçus, dans la limite de - 10 700 ? par an. Ce déficit est reportable pendant 10 ans. En location meublée, son application dépend du statut : il est imputable sur le revenu global pendant 6 ans en loueur meublé professionnel (LMP), mais exclusivement sur les revenus BIC pendant 10 ans en loueur meublé non professionnel (LMNP).
• En location meublée, vous avez la possibilité de pratiquer l'amortissement du bien, c'est-à-dire de tenir compte de la perte de valeur du logement au fil des ans ce qui créé une charge comptable déductible des loyers.

Les dispositifs de défiscalisation pour baisser l'assiette imposable

Il existe un autre mécanisme bien connu pour réduire son impôt sur le revenu grâce à l'investissement immobilier : ce sont les dispositifs de défiscalisation. Concrètement, il s'agit de faire l'acquisition d'un certain type de logement, situé dans une certaine zone géographique, et de s'engager à le mettre en location pendant une période donnée.

• Avec le dispositif Pinel ou le dispositif Denormandie, vous pouvez obtenir une réduction d'impôt variable (entre 12 % et 21 % du prix d'achat, en fonction des cas et de la période de location), dans la limite de 300 000 ? par an et de 5 500 ? du mètre carré. Pour en bénéficier, il faut respecter des conditions rigoureuses.
• Avec la loi Malraux, la réduction (22 % ou 30 %) s'applique au montant des travaux réalisés pour la réhabilitation d'un immeuble situé dans une zone protégée ou sauvegardée. Ce dispositif est intéressant pour les contribuables fortement imposés : c'est un pur levier de réduction d'impôt sur le revenu avec l'investissement immobilier.