Investir dans l'immobilier avec apport : quel montant ?
Sommaire
1. À quoi sert l'apport personnel dans le cadre d'un emprunt immobilier ?
2. Quel montant pour investir dans l'immobilier avec apport ?
3. Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?
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Pour donner vie à votre projet d'acquisition d'un bien locatif, vous avez besoin de passer par la case « crédit immobilier ». et donc de prévoir un apport personnel. Celui-ci correspond à la somme exigée par la banque pour compléter le capital emprunté et valider votre demande. Quel montant devez-vous prévoir pour investir dans l'immobilier avec apport ? Que couvre ce montant ? Est-il possible (et souhaitable) de réaliser un investissement locatif sans apport ?
À quoi sert l'apport personnel dans le cadre d'un emprunt immobilier ?
L'immobilier locatif est le seul placement qu'il est possible de financer à crédit, avec un apport minimal, et en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Néanmoins, au moment de constituer votre dossier de demande de crédit immobilier, les banques risquent fort d'exiger un apport pour valider votre plan de financement - bien que la loi ne l'impose pas.
Investir dans l'immobilier avec apport, c'est injecter, dans le capital emprunté, une somme issue de vos fonds propres. Celle-ci peut venir de vos économies, d'un prêt familial ou personnel, de l'épargne amassée sur des livrets réglementés ou sur une assurance-vie, de placements financiers, etc. Elle est exprimée en pourcentage du capital nécessaire à la réalisation de l'investissement immobilier.
C'est un critère essentiel pour emprunter, au même titre que le taux d'endettement, le reste à vivre ou la capacité d'acquisition. Pour la banque, c'est une question de confiance : vous démontrez ainsi le sérieux de votre profil d'emprunteur.
Quel montant pour investir dans l'immobilier avec apport ?
L'apport personnel sert communément à couvrir les frais complémentaires à l'achat immobilier : frais de notaire et de dossier, prime d'assurance emprunteur, caution, hypothèque, etc. Ces frais viennent s'ajouter au capital emprunté, car ils sont indépendants du prix de vente du logement.
Alors, quel est le montant nécessaire pour investir dans l'immobilier avec apport ? La plupart des établissements de prêt exigent des emprunteurs qu'ils injectent au moins 10 % du capital souhaité. Pour un bien immobilier d'une valeur de 300 000 ? (frais inclus), l'apport s'élève donc à un minimum de 30 000 ?.
Néanmoins, ce pourcentage est susceptible de varier en fonction de votre projet et du type de prêt. À titre d'exemple, pour un crédit in fine, les banques attendent un apport d'au moins 30 %, eu égard à la particularité de cet emprunt (les mensualités ne comprennent que les intérêts et l'assurance, tandis que le capital est soldé à échéance).
Pour du locatif, il est tout à fait possible d'investir dans l'immobilier avec un apport inférieur à 10 %. Cela, parce que les banques tiennent compte des revenus locatifs (à hauteur de 70 % du montant du loyer) dans le calcul de la capacité d'endettement, ce qui permet de limiter son apport ou d'emprunter plus avec un apport équivalent.
Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?
La réponse est oui : sous certaines conditions, vous pouvez vous passer d'apport pour financer votre projet d'investissement locatif. Il faut, pour cela, présenter un dossier solide qui promet une bonne rentabilité locative.
Bien qu'il soit intéressant d'investir dans l'immobilier avec apport (cela vous confère un levier de négociation pour faire baisser le taux d'intérêt), son absence revêt aussi des avantages. Il peut même s'avérer judicieux de réduire son apport personnel au minimum, afin de bénéficier au mieux de l'effet de levier du crédit, et ainsi réussir à financer l'intégralité de l'acquisition grâce aux loyers.
De plus, il faut savoir que les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs au régime réel d'imposition. Cela veut dire qu'il est avantageux d'emprunter plus de capital sur un plus long terme, afin de déduire plus d'intérêts pendant plus longtemps. Les investisseurs peuvent ainsi se constituer un patrimoine avec des intérêts qui ne leur coÿtent rien !
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