Capital minimal pour investir dans l'immobilier : ce qu'il faut savoir
Sommaire
1. Quel capital minimal pour investir dans l'immobilier neuf ?
2. Quel capital minimal pour investir dans l'ancien ?
3. Doit-on utiliser son capital pour investir dans l'immobilier ?
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L'investissement dans une résidence locative présente un avantage significatif pour les investisseurs : la possibilité de financer l'acquisition grâce à un crédit. Ils profitent ainsi d'un effet levier et se constituent un patrimoine sans trop d'efforts. Difficile toutefois d'emprunter sans disposer d'un apport. Alors quel est le capital minimal pour investir dans l'immobilier ? Le point avec Netinvestissement.
Quel capital minimal pour investir dans l'immobilier neuf ?
L'apport demandé par les banques pour un crédit immobilier sert généralement à couvrir les frais d'acquisition des biens immobiliers. Or, dans le neuf, ils ne représentent que 2 à 3 % du prix d'achat. Par conséquent, pour un investissement locatif de 200 000 euros, votre capital minimal devrait être compris entre 4 000 euros et 6 000 euros. Dans les faits, la plupart des établissements bancaires demandent environ 5 % d'apport pour un l'acquisition d'un bien neuf. Si nous reprenons notre exemple, vous devez donc disposer d'environ 10 000 euros pour votre investissement.
Bon à savoir : si votre capital est insuffisant, vous pouvez acheter des parts de SCPI afin de percevoir des dividendes. Les SCPI de rendement offrent une belle rentabilité. Quant aux SCPI fiscales, elles vous permettent de profiter d'avantages fiscaux.
Quel capital minimal pour investir dans l'ancien ?
Dans l'immobilier locatif ancien, les frais d'acquisition sont plus élevés. Ils représentent environ 8 % du prix de vente. En pratique, les banques demandent aux investisseurs un apport équivalent à 10 % du coÿt de l'opération. Pour un appartement ancien à 200 000 euros, le capital minimal nécessaire est donc de 20 000 euros. Près de deux fois plus que pour un bien neuf !
Bon à savoir : si vous optez pour un prêt in fine, votre capital initial devra être plus important. Pour ce type de crédit, avec remboursement à l'échéance, les banques demandent en moyenne 30 % d'apport.
Doit-on utiliser son capital pour investir dans l'immobilier ?
Vous hésitez entre souscrire un crédit immobilier ou financer votre investissement sur vos fonds propres ? La réponse à cette question dépend en grande partie de votre fiscalité et du niveau des taux d'emprunt.
Utiliser ou non son capital en fonction de son régime fiscal
En régime micro (micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée), vous ne pourrez pas déduire vos intérêts d'emprunt de vos revenus locatifs. Vous bénéficiez toutefois d'un abattement de 30 % en location vide et de 50 % en location meublée. La plupart du temps, celui-ci reste insuffisant pour couvrir les mensualités d'un crédit. Dans ce cas de figure, il est donc préférable d'utiliser votre capital et de réduire le montant de votre emprunt.
En revanche, en régime réel, les intérêts sont entièrement déductibles des loyers. Vous allez même pouvoir générer un déficit reportable sur les autres charges si les intérêts d'emprunt effacent les revenus fonciers. En réduisant le montant de votre apport, vous augmentez vos charges déductibles et diminuez votre imposition.
Utiliser ou non son capital en fonction des taux bancaires
Lorsque les taux d'emprunt sont bas, il est préférable de placer son capital sur des véhicules plus rémunérateurs et de souscrire un emprunt pour son investissement immobilier. En revanche, lorsque les taux augmentent, il peut être plus intéressant d'accroître le montant de son apport pour diminuer ses mensualités.
Cette question mérite l'attention d'un expert ! Contactez les conseillers en gestion de patrimoine Netinvestissement et laissez-vous guider.
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