Créer une société pour investir dans l'immobilier : le guide

Quel statut juridique pour investir à plusieurs dans l'immobilier locatif ?

Un projet d'investissement immobilier locatif à plusieurs suppose de passer par la création d'une entité dédiée à l'acquisition et à la gestion des biens, en choisissant un statut juridique adapté, notamment en matière de fiscalité. À ce titre, il y a plusieurs paramètres à prendre en compte avant de créer une société pour investir dans l'immobilier : les relations qui existent entre les associés (selon qu'ils font ou non partie de la même famille), le régime d'imposition souhaité, et les avantages fiscaux ciblés lors de la cession ou de la transmission des parts sociales. Voici les types de sociétés qu'il est possible de mettre en place.

Les sociétés commerciales (SAS ou SARL de famille)

La Société par actions simplifiées (SAS) et la SARL de famille fonctionnent d'une manière proche : chaque entité est constituée de plusieurs associés qui détiennent des parts en fonction de leur apport au capital. L'activité commerciale n'est toutefois pas exclusivement rattachée à l'investissement locatif : ces sociétés commerciales peuvent exercer des activités différentes.

Il existe trois différences importantes à noter :

• Comme son nom l'indique, une SARL de famille est nécessairement composée de membres d'une même famille (au moins deux).
• Le mode d'imposition diffère : les SAS sont soumises à l'impôt sur les sociétés (seuls les dividendes perçus par les associés sont taxés au titre de l'impôt sur le revenu), tandis que les SARL de famille sont assujetties à l'IR.
• En SARL de famille, la transmission des parts sociales est exonérée d'impôt sur la plus-value.

Les sociétés civiles (SCI ou SCPI)

Au moment de créer une société pour investir dans l'immobilier, on a tendance à se tourner vers les sociétés civiles. La SCI (Société Civile Immobilière) est le statut juridique le plus courant pour constituer un patrimoine immobilier : elle est composée d'au moins deux associés qui peuvent être ou non de la même famille. La détention des parts est calculée à proportion de l'apport au capital social, et les bénéfices réalisés sont répartis au prorata.

Le gros avantage de la SCI réside dans la transmission du patrimoine via une donation ou un démembrement. Les parts sociales peuvent être cédées aux enfants en profitant de l'abattement de 100 000 ? par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cela évite les désagréments de l'indivision, en particulier lorsque les héritiers ne s'entendent pas.
Il est possible, également, de créer une société pour investir dans l'immobilier de type SCPI. Une Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d'investissement très attractif, qui permet aux investisseurs d'acquérir des parts au sein d'un parc immobilier diversifié, détenu et géré par l'entité. Le risque est mutualisé et le rendement significatif : 4,53 % en 2022 (chiffres ASPIM).
Notez que ces deux statuts (SCI et SCPI) sont réservés à une activité commerciale exclusivement immobilière.