Emprunter pour investir dans l'immobilier : le guide pratique

Comment emprunter pour investir dans l'immobilier ?

Si vous envisagez d'emprunter pour investir dans l'immobilier, vous devez tenir compte de plusieurs paramètres.

• Le type de crédit. Les prêts immobiliers sont le plus souvent des emprunts amortissables (les mensualités cumulent capital et intérêts). Mais il est possible, pour un investissement locatif de souscrire un prêt in fine : seuls les intérêts (et la prime d'assurance) sont remboursés chaque mois, tandis que le capital est soldé à échéance du crédit. Cette seconde solution se traduit par des mensualités faibles, ce qui permet de placer l'argent économisé sur un produit financier offrant une bonne rentabilité, comme une assurance-vie. En outre, les intérêts d'emprunt étant plus importants, le mécanisme fiscal de déduction est plus intéressant. Toutefois, cette option s'adresse plutôt aux investisseurs fortement imposés.
• Le taux d'effort, c'est-à-dire la somme que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du prêt. Pour le calculer, il faut tenir compte de vos revenus globaux, auxquels les banques intègrent généralement le montant du loyer à venir (à hauteur de 70 % dans le meilleur des cas : une marge de sécurité en cas d'impayés ou de vacance locative). La somme ainsi obtenue est employée pour calculer la capacité d'endettement, puis la capacité d'acquisition : combien vous êtes en mesure d'emprunter.
• La durée du crédit. Celle-ci influe sur le montant des mensualités : plus le crédit est long, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coÿt global du prêt est élevé - et inversement. Pour un projet locatif, l'allongement de la durée d'emprunt est intéressant, l'idée étant de couvrir le montant de la mensualité grâce au loyer perçu. De plus, les intérêts étant plus élevés, vous pouvez les déduire plus longtemps. Notez que pour un investissement locatif, les banques ne prêtent pas au-delà de 20 ans dans la plupart des cas.
• Le taux d'intérêt est lié à la durée du crédit (il est plus élevé lorsque la durée est plus longue), mais aussi au montant que vous pouvez injecter dans l'opération : votre apport personnel. Notez qu'il est plus élevé pour le locatif que pour l'acquisition d'une résidence principale. Il est aussi possible de passer par un expert pour négocier un meilleur taux, comme un partenaire de Netinvestissement.
• La qualité du projet locatif. Si vous souhaitez emprunter pour investir dans l'immobilier locatif, la banque va aussi examiner la viabilité de votre projet : demande locative dans la zone concernée, montant potentiel du loyer, intégration de dispositifs de défiscalisation à votre plan de financement, etc. Tout cela, dans le but de réduire les risques relatifs à votre investissement.
• Emprunter pour investir dans l'immobilier constitue une excellente solution de financement, la meilleure possible dans la majorité des cas. Mais avant de vous adresser aux établissements de prêt, un conseil : préparez avec soin votre dossier !