Capacité d'endettement pour un investissement immobilier : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que la capacité d'endettement ?

La capacité d'endettement désigne la possibilité pour l'investisseur de faire face à ses dépenses courantes, tout en assumant le remboursement :

• Des mensualités de son crédit
• De la prime de son assurance emprunteur.

Pour les banques, c'est un indicateur clé, étudié avec précaution avant d'accorder ou de refuser un crédit immobilier pour un investissement locatif. Il permet, en effet, aux établissements bancaires de déterminer :

• La mensualité maximale que peut assumer l'emprunteur
• La durée du crédit immobilier.

La capacité d'endettement est le pendant de la capacité d'emprunt. Cette dernière désigne la somme qu'un investisseur peut emprunter en fonction de son niveau de revenu, de ses charges ou encore de sa situation personnelle et professionnelle.

Comment calculer sa capacité d'endettement pour un investissement locatif ?

Pour calculer la capacité d'endettement d'un investisseur, les banques tiennent compte :

• De ses revenus (salaires, primes, pension)
• De ses loyers
• De ses charges
• De ses autres emprunts en cours
• De son taux d'endettement dont la formule est la suivante : charges / revenus nets x 100.

D'après les directives du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le taux d'endettement d'un ménage ne doit pas être supérieur à 35 %. Au-delà, les banques estiment que les emprunteurs ne seront plus en capacité de rembourser leur crédit et de payer leurs dépenses quotidiennes. Cette limite a été mise en place afin d'assurer la stabilité financière des emprunteurs. Cette règle n'est toutefois pas absolue. Les banques sont autorisées à y déroger notamment pour les hauts revenus et les projets d'investissement solides.

Dans le cadre des emprunts immobiliers, les banques utilisent souvent le terme de « reste à vivre ». Il s'agit de la somme dont dispose un ménage une fois la mensualité de remboursement payée. Le reste à vivre" doit permettre de faire face aux dépenses courantes. Son montant peut varier d'un établissement bancaire à l'autre. En pratique, on observe que pour un célibataire, le reste à vivre est d'environ 800 euros par mois, contre 1200 pour un couple et 300 euros supplémentaires par enfant.

Sur la base de ces différentes informations, les organismes de crédit calculent la capacité d'endettement de l'investisseur en utilisant la formule suivante : (revenus nets x 35 %) - charges d'emprunts en cours.

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