Investissement immobilier en France pour les non-résidents
Sommaire
1. Qu'est-ce qu'un non-résident réalisant un investissement immobilier ?
2. Quelle est la fiscalité pour un non-résident souhaitant investir dans un bien immobilier en France ?
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Vous aimeriez effectuer un investissement immobilier en achetant un appartement ou une maison afin de le ou la louer, mais vous ne résidez pas en France ? Vous êtes considéré(e) comme non résident parce que vous ne vivez pas sur le territoire ou parce que vous êtes étranger ? Il est possible d'être libre investisseur. Car le saviez-vous, seule votre résidence fiscale est prise en considération ? Voici tous les détails à connaitre pour votre futur investissement immobilier en tant que non résident.
Qu'est-ce qu'un non-résident réalisant un investissement immobilier ?
En tant que non résident vous pouvez appartenir à l'une de ces typologies d'investisseurs :
- Vous êtes de nationalité française et vous souhaitez investir dans un projet immobilier, mais vous n'habitez pas sur le territoire et êtes expatrié.
- Vous êtes de nationalité étrangère et vous souhaitez investir dans l'immobilier en France. C'est la loi du lieu dans lequel vous souhaitez acquérir un bien immobilier qui s'impose. Vous serez donc soumis aux exigences de la loi française en termes de titre de propriété et de fiscalité des revenus locatifs, par exemple.
À savoir : en cas de décès, la loi française n'est pas applicable. Conformément au Règlement européen du 4 juillet 2012, c'est la loi du pays de résidence de l'acheteur qui prévaut en termes de succession. C'est donc celle-ci qui s'appliquera afin de déterminer la fiscalité des héritiers, sauf si vous avez précisé dans votre testament que vous souhaitez que la loi française s'applique.
Quelle est la fiscalité pour un non-résident souhaitant investir dans un bien immobilier en France ?
Plus-value immobilière
En matière de plus-value immobilière aussi, la loi française prévaut. Ainsi, le taux d'imposition est de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux. À savoir également, un taux spécial (entre 2 et 6 %) s'applique en cas de plus -values supérieures à 50 000 ?.
Tout comme un résident français, vous avez droit à :
- Des abattements en fonction de la durée de détention du bien immobilier (6 % par année de détention après la cinquième année, puis exonération totale au-delà de la 22e année).
- Une exonération lors de la vente de votre ancienne résidence principale sous conditions : vous devez être expatrié(e) dans un État membre de l'Union européenne, le bien doit être inhabité depuis votre départ et la cession doit être intervenue dans l'année suivant votre déménagement.
- Une exonération partielle à titre de première cession : à hauteur de 150 000 ? sur la plus-value imposable.
À savoir : l'exonération s'applique uniquement dans la limite d'une seule résidence par contribuable et elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150 000 ?.
Impôt sur le revenu
Les revenus locatifs des non-résidents sont imposables selon le droit français. Ils sont donc soumis aux mêmes règles. À savoir, le montant de votre impôt ne peut être inférieur à 20 % du revenu net ou à 30 % au-delà d'un certain seuil2. Vous êtes également soumis aux prélèvements sociaux.
IFI : impôt sur la fortune immobilière
En tant que non-résident vous devez payer l'IFI si vous détenez un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros et situé en France. Votre patrimoine immobilier doit être déclaré sur une déclaration annexe n°2042-IFI3, en même temps que vos revenus.
Sources :
1 : https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2012:201:0107:0134:FR:PDF
2 : https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/comment-comprendre-mon-avis-dimposition
3 : https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/comment-et-ou-declarer-mon-isf
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