Investir dans l'immobilier à la montagne : les critères majeurs
Sommaire
1. Comment investir dans l'immobilier à la montagne tout en dégageant un bon rendement ?
2. Location saisonnière ou à l'année : quelle est la meilleure solution pour l'immobilier de montagne ?
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Vous envisagez de réaliser un investissement locatif, et vous aimeriez pour cela faire l'acquisition d'un bien à la montagne offrant une bonne rentabilité, pour un maximum de retour sur investissement ? C'est une excellente idée, à la fois pour se constituer un patrimoine solide et pour générer des revenus complémentaires. À condition de faire les bons choix en matière de localisation et de potentiel locatif. Voici les critères à prendre en compte pour investir dans l'immobilier à la montagne.
Comment investir dans l'immobilier à la montagne tout en dégageant un bon rendement ?
Comme tout placement dans l'immobilier locatif, l'achat d'un bien à la montagne (résidence secondaire louée en saisonnier ou logement destiné à une location de longue durée) nécessite de tenir compte d'un critère clé : la rentabilité. Celle-ci dépend de plusieurs facteurs, tous aussi importants pour investir dans l'immobilier à la montagne.
La localisation du bien
L'emplacement est déterminant dans le cadre d'un investissement immobilier de montagne. En effet, les impératifs liés à la pratique des sports d'hiver doivent nourrir votre réflexion quant à la localisation du bien : station-village authentique ou grand domaine skiable, grande ville ou petite station familiale, etc. Pour le reste, vous avez le choix : la France compte 330 stations de ski, entre la Savoie et la Haute-Savoie, les Alpes du Sud, les Pyrénées, les Vosges et le Massif Central.
Vous devez également vous renseigner quant à l'altitude de la station, au niveau d'enneigement, à l'existence de canons à neige, et à la distance jusqu'aux pistes. Sachant qu'il est possible de pratiquer des tarifs bien plus élevés avec des logements « skis aux pieds » (lorsque le skieur peut se rendre jusqu'aux pistes sans recourir à un moyen de transport).
Le prix d'achat
La rentabilité d'un bien locatif repose sur le ratio entre son prix d'achat et les revenus locatifs qu'il est possible de générer. À ce titre, il faut savoir que les stations de ski les plus réputées (Courchevel, Megève, Val d'Isère par exemple) se caractérisent aussi par des prix stratosphériques, ceux-ci ayant un impact négatif sur la rentabilité. Mieux vaut se focaliser sur des stations plus discrètes, et donc plus accessibles financièrement.
Autre donnée essentielle pour investir dans l'immobilier à la montagne : la rentabilité est presque identique pour des biens offrant le même potentiel d'occupation, indépendamment du prix d'achat. En effet, les différences de prix qui existent entre les différents types de biens au sein d'une même résidence (entre le rez-de-chaussée et le dernier étage offrant une vue sur la montagne, par exemple) n'ont pas cours lorsqu'on parle de sports d'hiver. Ce qui compte, c'est le nombre de couchages : les vacanciers ne paieront pas forcément plus pour bénéficier d'une jolie vue ou d'un grand salon.
La demande locative
Un dernier facteur d'importance n'est autre que la demande locative. Avant d'investir dans l'immobilier à la montagne, vous devez vous informer sur le potentiel locatif des différentes communes ou stations de ski ciblées, notamment en regardant l'offre hôtelière disponible. Interrogez-vous sur vos objectifs : avez-vous l'intention de louer exclusivement durant la haute saison hivernale (un maximum de 20 semaines par an) ou également en été ? Dans ce dernier cas, il faut tenir compte de ce que propose la station/ville durant la saison estivale : activités culturelles et sportives, lieux d'intérêt, etc.
Location saisonnière ou à l'année : quelle est la meilleure solution pour l'immobilier de montagne ?
Une autre question déterminante se pose pour investir dans l'immobilier à la montagne : quel type de location ciblez-vous ?
- La location saisonnière se prête au rythme d'occupation des biens en montagne (sports d'hiver et saison estivale). Ce faisant, vous pouvez louer le logement meublé et bénéficier des avantages fiscaux associés au statut LMNP : abattement de 50 % sur les revenus locatifs (jusqu'à 71 % pour un meublé classé en résidence de tourisme) ou déduction intégrale des charges en fonction du régime déclaratif, et amortissement de la valeur du bien. En outre, vous avez la possibilité de profiter vous-même du logement lorsqu'il n'est pas occupé.
- La location à l'année est possible dans une grande ville, généralement située à moindre altitude, comme Chamonix, Albertville ou Chambéry. Dans ce cas de figure, il est possible de pratiquer la location nue et d'investir en Pinel ou en Denormandie, avec une réduction d'impôt à la clé.
- Tous ces facteurs doivent être pris en compte pour investir dans l'immobilier à la montagne avec un bon rendement. N'hésitez pas à prendre conseil auprès d'un spécialiste des placements immobiliers comme Netinvestissement !
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