Indicateurs d'investissement immobilier : les KPI essentiels
Sommaire
1. Pourquoi utiliser des indicateurs d'investissement immobilier ?
2. Quels indicateurs pour évaluer les performances de votre investissement locatif ?
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La réalisation d'un investissement immobilier nécessite de prendre en compte un grand nombre de paramètres, liés aussi bien à l'acquisition (prix du bien, frais de notaire, crédit immobilier) qu'à sa gestion locative sur le long terme, en passant par les loyers perçus. Dans ces conditions, comment savoir si un investissement locatif est rentable ? Pour mesurer la performance économique de votre investissement immobilier, quels indicateurs devez-vous utiliser ? C'est ce que nous allons voir.
Pourquoi utiliser des indicateurs d'investissement immobilier ?
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier, il est important de considérer ce projet d'investissement locatif comme n'importe quel autre placement : vous devez pouvoir mesurer les performances de votre bien immobilier locatif, tout au long de l'opération. Cela, en vous intéressant au rendement locatif de votre propriété, preuve que l'investissement réalisé vous rapporte quelque chose.
En effet, dans le cadre d'un investissement locatif, il s'agit de se constituer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Mais ce placement doit aussi s'avérer avantageux au fil des années. D'où l'intérêt des indicateurs d'investissement immobilier.
Quels indicateurs pour évaluer les performances de votre investissement locatif ?
À ce titre, il y a plusieurs indicateurs d'investissement immobilier à garder en vue. Quels sont-ils ?
La rentabilité locative brute
La rentabilité brute est l'indicateur le plus facile à calculer, et donc le plus courant pour mesurer la performance d'un investissement. C'est le ratio entre les loyers annuels et le prix de revient du bien immobilier, lui-même constitué de plusieurs composantes (prix d'achat, frais de notaire, coÿts associés au dossier de demande du crédit, dépenses consenties pour d'éventuels travaux). Il est exprimé en pourcentage.
Exemple :
- Prix total du bien acquis : 180 000 ?
- Loyer mensuel multiplié par 12 mois : 600 x 12 = 7 200 ?
- Calcul : 7 200 / 180 000 x 100 = 4
- Rendement locatif brut : 4 %
La rentabilité nette
Parmi les indicateurs d'investissement immobilier, la rentabilité nette est essentielle : en intégrant au calcul précédent le montant des charges annuelles, elle vous indique exactement ce que vous allez gagner grâce à votre bien locatif. Les charges englobent : la taxe foncière et les taxes locales, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, l'entretien du logement, ainsi que les pertes éventuelles dues aux périodes de vacance locative. Le total est soustrait des loyers annuels.
Exemple (avec les mêmes éléments que ci-dessus) :
- Charges annuelles : 1 100 ?
- Calcul : (7 200 - 1 100) / 180 000 x 100 = 3,38
- Rendement locatif net : 3,38 %
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette va encore plus loin, car elle intègre l'imposition des revenus locatifs. Le calcul dépend de votre fiscalité propre et des leviers fiscaux actionnés : déduction des charges de vos revenus, création d'un déficit foncier, réduction fiscale Pinel ou Denormandie, etc.
La rentabilité interne
Le taux de rentabilité interne (TRI) vise à mesurer la performance d'un actif sur le long terme en tenant compte de tous les éléments déjà cités, mais aussi des flux de trésorerie, de la durée de l'opération, et de la revente future.
Ce taux donne aux investisseurs une vision complète de la rentabilité de l'opération, ce qui permet de la comparer à celle d'autres placements. Mais son calcul suppose de formuler des hypothèses quant à l'évolution des loyers, à l'augmentation de la valeur du bien, ou encore aux périodes de vacance locative. Mieux vaut compter sur l'intervention d'un expert pour bien le réaliser.
Le cash-flow
Le cash-flow est l'un des indicateurs d'investissement immobilier les moins connus, mais il est particulièrement pertinent dans le cadre d'un projet locatif autofinancé - lorsqu'on souhaite financer le bien uniquement grâce au levier du crédit. Le calcul du cash-flow nécessite de prendre en compte tous les flux de trésorerie au cours du projet : un résultat positif indique que le loyer perçu est supérieur à l'ensemble des charges, tandis qu'un résultat négatif sous-entend un effort d'épargne plus ou moins important.
Ces indicateurs sont une manière d'appréhender la solvabilité de votre projet d'investissement locatif : ne les négligez pas !
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