Emplacement d'un investissement immobilier : comment choisir ?

Identifier le bon emplacement pour un investissement immobilier : 3 critères à considérer

Dans le cadre d'un projet d'investissement locatif, les investisseurs ont souvent tendance à cibler des biens immobiliers situés près de chez eux ou dont ils aimeraient faire un jour leur résidence principale, ou encore des logements dont les propriétaires sont des proches. Autant choisir au doigt mouillé !

Or, la qualité de l'emplacement d'un investissement immobilier est primordiale : en tant que pilier de la réussite d'un projet locatif, ce choix doit être fait en toute connaissance de cause, en se fiant à trois critères essentiels qui définissent une « bonne » localisation pour investir dans le locatif.

1. La demande locative

Un bon emplacement pour un investissement immobilier est d'abord déterminé par la demande locative. Celle-ci doit être plus importante que l'offre : c'est ce qui permet de fixer un loyer plus élevé, mais aussi de garantir un bon taux d'occupation. À ce titre, il faut tenir compte de plusieurs indicateurs :

• La tension locative (à cet effet, vous pouvez consulter le tensiomètre LocService qui attribue aux communes une note allant de 1 à 10 : plus le chiffre est haut, et plus il est difficile, pour un candidat à la location, de trouver un bien disponible).
• Le taux de vacance locative.
• Le niveau des loyers.
• Le profil des locataires ciblés (par exemple, si vous envisagez d'investir dans un studio, mieux vaut cibler les villes qui attirent en masse les étudiants).

2. Le rendement locatif

Le rendement locatif est l'indicateur le plus fiable. Il s'agit du ratio entre le prix d'acquisition d'un bien (calculé sur la base des prix au mètre carré dans la zone voulue) et le loyer annualisé, ce qui permet d'obtenir une rentabilité brute. Cette information est indispensable pour évaluer la viabilité de votre projet d'investissement locatif.

Par conséquent, le rendement doit concentrer toute votre attention au moment de définir l'emplacement de votre investissement immobilier. Si un bien situé à l'autre bout de la France offre une bonne rentabilité, il constitue alors un solide investissement, même s'il est loin de votre lieu d'habitation. Dans ce cas de figure, pensez à intégrer les frais de gestion locative au calcul de votre rendement net.

3. Le potentiel de développement de la commune

À quoi ressemblera votre ville de choix dans 5, 10 ou 15 ans ? Cette question peut sembler facultative, mais elle est déterminante au regard du potentiel de valorisation de votre propriété sur le long terme. Autrement dit : en fonction du développement à venir de la commune où vous avez choisi d'acheter, votre bien immobilier pourra être revendu beaucoup plus cher. ou, à l'inverse, avoir perdu de sa valeur !

Pour évaluer ce critère, il faut s'intéresser au dynamisme économique et démographique d'une ville : mouvements de population, revenu médian par habitant, taux de chômage - des informations disponibles sur le site de l'Insee. Jetez aussi un oil à l'évolution des prix de l'immobilier.
Enfin, notez que ces critères s'appliquent aussi bien aux villes qu'aux différents quartiers qui les composent. Car, dans une même commune, tous les quartiers ne se valent pas, loin de là.