Calculer l'impôt d'un investissement immobilier : la méthode
Sommaire
1. Comment calculer l'impôt sur les revenus fonciers ?
2. Comment calculer l'impôt en location meublée ?
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Les loyers générés par un bien locatif sont soumis à un régime de fiscalité. Celui-ci varie en fonction de la nature de l'investissement. Les revenus générés par un logement loué meublé sont imposables dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En revanche, en location nue, c'est le régime fiscal des revenus fonciers qui s'applique. Pour en savoir plus, découvrez avec Netinvestissement comment calculer l'impôt d'un investissement immobilier.
Comment calculer l'impôt sur les revenus fonciers ?
Pour calculer l'imposition de vos recettes locatives issues d'une résidence louée vide, vous avez le choix entre deux régimes :
- Le micro-foncier : sauf option, il s'applique d'office à tous les investisseurs dont les revenus sont inférieurs à 15 000 ?
- Le régime réel : il est obligatoire si le montant de vos loyers annuels est supérieur à 15 000 ?.
En micro-foncier, l'investisseur profite d'un abattement forfaitaire de 30 %. Il ne peut pas déduire ses charges réelles. La somme restante est taxée selon sa tranche marginale d'imposition (TMI) de l'impôt sur les revenus (IR). Les loyers sont également soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %.
En revanche, en régime réel, les charges de votre investissement locatif sont déductibles des revenus fonciers. La loi en précise les différentes catégories concernées. Il s'agit notamment :
- Des frais d'acquisition du bien (frais de notaire, etc.)
- Des provisions pour charges de la copropriété
- Des dépenses d'entretien et de réparation du logement
- Des travaux de rénovation et d'amélioration
- Des primes d'assurance
- Des frais d'administration et de gestion locative
- De la taxe foncière
- Des intérêts du crédit immobilier.
Les revenus fonciers nets sont alors assujettis à l'IR et aux prélèvements sociaux. En régime réel, l'investisseur peut créer un déficit foncier, si ses charges sont supérieures à ses revenus locatifs. Celui-ci est imputable sur son revenu global dans la limite de 10 700 ? par an. Le solde est reportable pendant 10 ans.
Comment calculer l'impôt en location meublée ?
Si l'investisseur opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ses loyers sont imposables dans la catégorie des BIC selon deux régimes :
- Le micro-bic si le montant des loyers n'excède pas 77 700 ?. Il peut toutefois opter pour le régime réel
- Le régime réel si ses revenus locatifs sont supérieurs à 77 700 ?.
Bon à savoir : LMNP ou LMP ?
Pour bénéficier du statut de LMNP, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 ? par an. Par ailleurs, ils ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus annuels globaux de votre foyer fiscal. À défaut, vous êtes considéré comme loueur de meublé professionnel.
Comme en micro-foncier, le loueur de meublé en micro-bic ne peut pas déduire ses charges de son loyer. En revanche, il profite d'un abattement automatique de 50 % sur ses revenus locatifs. Le solde est imposé selon sa TMI. Il est également redevable des prélèvements sociaux.
En régime réel, le propriétaire d'un bien immobilier locatif peut déduire ses charges. Il peut également pratiquer l'amortissement sur le bien et sur le mobilier et créer un déficit. En LMP, les déficits sont imputables intégralement sur l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Ils peuvent, par ailleurs, être reportés pendant 6 ans. En revanche, le LMNP peut imputer son déficit uniquement sur ses revenus locatifs pendant 10 ans.
Comme la vacance locative, votre fiscalité a un impact direct sur la rentabilité nette de votre bien immobilier. Il est donc essentiel de bien calculer votre impôt. D'autre part, des avantages fiscaux, comme le dispositif Pinel, peuvent vous permettre de réduire votre imposition. C'est l'occasion d'améliorer votre rendement locatif et de valoriser votre patrimoine. Pour en savoir plus, contactez les experts en immobilier Netinvestissement.
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