Exemple d'investissement immobilier : votre premier placement
Sommaire
1. Exemple d'investissement immobilier n°1 : acquérir sa résidence principale
2. Exemple d'investissement immobilier n°2 : acheter un bien locatif
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Vous envisagez d'investir dans l'immobilier, que ce soit pour acquérir votre résidence principale ou pour mettre un bien en gestion locative, de le financer grâce au levier du crédit immobilier et de profiter d'une fiscalité attractive ? Avant de vous lancer, il est essentiel de bien préparer votre projet d'acquisition en tenant compte des différents facteurs qui s'appliquent à votre situation. Découvrez un exemple d'investissement immobilier pour chaque cas de figure !
Exemple d'investissement immobilier n°1 : acquérir sa résidence principale
Lorsqu'on parle d'investissement dans la pierre, on pense d'emblée à l'immobilier locatif financé à crédit (avec ou sans apport) dans un objectif de rentabilité. Toutefois, le locatif n'est pas le seul véhicule d'investissement : l'acquisition d'une résidence principale est déjà une forme de placement. Il s'agit, en effet, d'optimiser ses revenus mensuels en s'affranchissant du paiement d'un loyer et en se dotant d'un patrimoine, que l'on pourra revendre (avec une éventuelle plus-value) ou transmettre à ses héritiers.
Voici un exemple d'investissement immobilier qui consiste à acquérir sa résidence principale avec un crédit, puis à la revendre une fois le prêt soldé :
- Montant de l'acquisition : 200 000 ? (prix d'achat + frais).
- Capital emprunté : 170 000 ? (+ 30 000 ? d'apport).
- Mensualité du crédit immobilier sur 20 ans, au taux de 4 % : 1030 ?. Coÿt total du crédit : 77 241 ?, pour un remboursement intégral de 247 241 ?.
- Évolution de la valeur du bien sur 20 ans : 60 % (soit un prix de 320 000 ?).
- Plus-value à la revente : 320 000 - 247 241 = 72 759 ? (la revente de la résidence principale est exonérée d'impôt).
Exemple d'investissement immobilier n°2 : acheter un bien locatif
Venons-en maintenant à un autre exemple d'investissement immobilier, cette fois en partant du principe que vous faites l'acquisition d'un bien (ou de plusieurs biens immobiliers) en vue d'une mise en location. L'investissement locatif permet aux investisseurs de générer des revenus réguliers grâce aux loyers.
L'intérêt des investissements immobiliers locatifs réside aussi dans les avantages fiscaux qui réduisent le montant de votre base imposable ou de votre impôt à payer. Nous allons prendre deux cas de figure : un achat dans le neuf avec défiscalisation et un achat dans l'ancien avec travaux.
L'acquisition d'un bien immobilier neuf
Dans cet exemple, vous achetez un logement neuf à l'aide du dispositif Pinel Plus.
- Montant de l'acquisition : 200 000 ?.
- Loyer annuel hors charges : 500 x 12 = 6 000 ?.
- Rendement locatif brut : 6 000 / 200 000 x 100 = 3 %.
- Réduction d'impôt Pinel pour une durée de location de 12 ans : 21 %, soit 42 000 ? sur l'ensemble de la période, et 3 500 ? à soustraire de votre impôt chaque année.
- L'acquisition d'un bien ancien avec travaux
- Dans ce nouvel exemple d'investissement locatif, vous achetez un bien ancien pour réaliser des travaux. Les dépenses consenties sont déductibles des revenus locatifs et permettent de générer un déficit foncier.
- Montant de l'acquisition : 200 000 ?.
- Loyer annuel hors charges : 7 200 ?.
- Montant annuel des charges : 1 440 ?.
- Intérêts d'emprunt : 1 500 ?.
- Montant des travaux réalisés la première année : 10 000 ?.
- Création d'un déficit foncier en déduisant les charges de vos revenus fonciers (hors intérêts d'emprunt) : 7 200 - 1 500 - 1 440 - 10 000 = - 5 740 ?.
- Au régime réel en location nue, vous pouvez soustraire ce montant de votre base imposable, c'est-à-dire de votre revenu global. Le surplus est reportable sur les années qui suivent : pendant 6 ans de l'ensemble des revenus, et pendant 10 ans des seuls revenus fonciers. La limite est fixée à 10 700 ? par an.
- Bien entendu, cet exemple d'investissement immobilier ne tient pas compte des risques liés à la gestion locative du logement (impayés de loyer, périodes de vacance locative, etc.) ni des risques liés au suivi des travaux réalisés.
- Discutez de votre projet avec un spécialiste des placements immobiliers Netinvestissement pour bien vous préparer !
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