Capacité d'emprunt immobilier pour un investissement locatif : comment la calculer ?
Sommaire
1. Quelle est ma capacité d'emprunt pour un investissement immobilier ?
2. Comment calculer mon taux d'endettement ?
3. Mes revenus locatifs sont-ils pris en compte pour calculer ma capacité d'emprunt ?
4. Comment optimiser ma capacité d'emprunt immobilier pour un investissement locatif ?
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Connaître votre budget est un préalable indispensable avant d'investir dans l'immobilier locatif. C'est d'autant plus vrai que les établissements bancaires se montrent souvent vigilants avant de financer ce type de projet. Alors, comment calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif ? Réponse avec Netinvestissement.
Quelle est ma capacité d'emprunt pour un investissement immobilier ?
Votre capacité d'emprunt correspond à la somme maximale que votre banque va accepter de vous prêter dans le cadre de votre investissement immobilier. Ce montant dépend :
- De l'ensemble de vos revenus (salaire, prime, pension de retraite, revenus locatifs, etc.)
- De l'ensemble de vos charges (mensualité de remboursement de crédit en cours, loyer, pension alimentaire, impôts, assurances, etc.)
- De votre apport
- De votre situation personnelle et professionnelle
- Des aides financières auxquelles vous avez droit.
Votre capacité d'emprunt est limitée par le taux d'endettement maximal fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF). À l'heure actuelle, les mensualités des investisseurs ne doivent pas, en principe, représenter plus de 35 % de leurs revenus nets avant impôt.
Bon à savoir : le montant de l'assurance emprunteur doit être pris en compte dans le calcul du taux d'endettement.
Comment calculer mon taux d'endettement ?
C'est une information importante pour calculer votre capacité d'emprunt. Elle permet, en effet, à votre banque d'évaluer les mensualités maximales que vous êtes en mesure de supporter.
Pour calculer votre taux d'endettement, il vous suffit de diviser vos charges par vos revenus et de multiplier le résultat par 100.
Par exemple, si votre ménage perçoit des revenus nets mensuels de 5 000 ? et subit des charges de 1 000 ?, votre taux d'endettement est de 20 % (1000 / 5000 x 100). Par conséquent, votre banque devrait accepter de financer l'acquisition de votre résidence principale ou de votre bien locatif.
Mes revenus locatifs sont-ils pris en compte pour calculer ma capacité d'emprunt ?
Absolument, les banques tiennent compte de vos revenus locatifs futurs et les ajoutent à vos revenus nets avant de calculer votre taux d'endettement.
Toutefois, ces revenus sont par nature incertains. Auparavant, seuls 70 % du loyer hors charges étaient utilisés pour calculer votre capacité d'emprunt. Les banques réservaient ainsi une marge de sécurité de 30 %, destinée notamment à couvrir votre taxe foncière, vos charges de copropriété, ou vos éventuelles périodes de vacance locative. Depuis 2021, le HCSF demande aux banques d'appliquer une décote en fonction du risque du projet locatif.
Par exemple, si vos loyers futurs sont estimés à 15 000 ?, votre banque ajoutera 10 500 ? à vos revenus annuels.
Comment optimiser ma capacité d'emprunt immobilier pour un investissement locatif ?
Plus vous empruntez sur une longue période, plus vous réduisez le montant des mensualités à rembourser. Mécaniquement, vous augmentez votre capacité d'emprunt. A contrario, plus la durée du prêt immobilier est courte, plus les mensualités augmentent.
Une autre solution consiste à augmenter votre apport personnel. En investissant davantage, vous pourrez obtenir un prêt immobilier plus important. Toutefois, investir sans apport vous permet de profiter un maximum de l'effet de levier du crédit. Vous pouvez, par ailleurs, consacrer votre épargne à d'autres placements afin de diversifier votre patrimoine.
La réussite d'un projet d'investissement locatif repose en grande partie sur une stratégie de financement solide. Pour connaître votre capacité d'emprunt, n'hésitez pas à utiliser un simulateur ou à faire appel aux experts Netinvestissement.
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