Investir dans l'immobilier ancien avec travaux : le guide

Évaluer le montant des rénovations avant d'investir dans l'immobilier ancien avec travaux

Un projet d'investissement locatif offre de nombreux avantages, en matière de revenus comme de fiscalité. De plus, dans l'ancien, vous pouvez bénéficier d'une belle décote sur le prix d'achat - jusqu'à 20 % de moins que dans le neuf, en fonction de l'état de la résidence - et rendre le bien plus attractif en le rénovant, de quoi augmenter le loyer et garantir une meilleure plus-value en cas de revente.

Mais attention aux coÿts cachés ! Investir dans l'immobilier ancien avec travaux suppose d'évaluer avec grand soin le montant des rénovations à effectuer. Si le chantier vous revient trop cher, cela pourrait remettre en cause le rendement locatif de votre projet. Il est donc recommandé de se faire accompagner par un professionnel qualifié, qui va étudier le logement, comptabiliser les différents postes budgétaires, et vous aider à déterminer l'enveloppe à prévoir pour rénovation.
N'oubliez pas de tenir compte de l'isolation thermique : les logements énergivores seront progressivement interdits à la location. En outre, une bonne note au DPE permet de louer plus cher !
Notez qu'il existe de nombreuses aides à la rénovation, y compris pour les propriétaires bailleurs, notamment celles de l'Anah : MaPrimeRénov', prime de réduction de loyer, prime d'intermédiation locative, etc.

Miser sur les dispositifs fiscaux réservés aux logements anciens à rénover

À propos de défiscalisation, on pense souvent au dispositif Pinel associé aux logements neufs. Pour autant, il existe plusieurs mécanismes accessibles aux particuliers qui souhaitent investir dans l'immobilier ancien avec travaux :

• Le dispositif Denormandie concerne les biens à rénover dont les dépenses de travaux représentent au moins 25 % du coÿt total de l'opération, situés dans des zones et des quartiers spécifiques. Le montant de l'avantage fiscal est proportionnel à la durée d'engagement de location : 12 % du prix de revient pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans. Vous devez également respecter des plafonds relatifs au loyer et aux ressources des locataires.
• Plus contraignant, le dispositif Malraux s'applique à un immeuble dans son entièreté, situé dans un quartier ancien dégradé, un secteur sauvegardé, ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager. La réduction d'impôt de 22 ou 30 % (suivant les cas) s'applique au montant des travaux engagés, en fonction de la zone ciblée, dans la limite de 400 000 ? sur 4 ans. La durée de location est de 9 ans.
• La loi Monuments historiques s'adresse uniquement aux biens classés dans cette catégorie. Les charges de restauration et d'entretien, comme les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien et à sa rénovation, sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. Les dépenses de travaux ne sont pas plafonnées, et il est possible de bénéficier d'une exonération de droits de succession en cas de convention signée avec l'État.