Investir avec un promoteur immobilier : le guide pratique
Sommaire
1. Pourquoi investir dans la promotion immobilière ?
2. Comment investir avec un promoteur immobilier ?
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Un investissement immobilier peut prendre différentes formes, comme l'acquisition de sa résidence principale, l'investissement locatif, l'achat de parts de SCPI etc. Mais il est également possible d'investir dans un bien neuf, ou encore de participer au financement de projets de construction via le crowdfunding immobilier (des placements méconnus, mais intéressants à de nombreux égards). Pourquoi est-ce avantageux d'investir avec un promoteur immobilier ? Quels sont les leviers d'investissement dans la promotion immobilière ?
Pourquoi investir dans la promotion immobilière ?
L'immobilier (et particulièrement l'investissement locatif) est le seul placement qu'il est possible de financer avec le levier du crédit, avec un apport limité, et avec un grand nombre d'opportunités. À ce titre, il s'avère intéressant d'investir avec un promoteur immobilier, c'est-à-dire de placer son argent dans des logements en cours de construction ou fraîchement sortis de terre.
Pourquoi est-ce avantageux ? Les bénéfices que vous pouvez tirer d'un tel investissement dépendent de la nature de votre projet :
- En faisant l'acquisition d'un bien neuf pour le mettre en location, vous jouissez d'une résidence bénéficiant des dernières normes énergétiques en vigueur et protégées par une batterie de garanties. En outre, vous pouvez recourir au dispositif de défiscalisation Pinel pour réduire votre imposition, en consentant à louer le bien pendant plusieurs années et en respectant des conditions relatives au loyer et aux ressources des locataires.
- En participant au financement de projets immobiliers neufs, vous profitez d'un investissement de courte durée, qui correspond aux délais nécessaires pour l'édification de l'immeuble : entre 12 et 36 mois. Au terme des travaux, le promoteur rembourse ses investisseurs en leur versant une part du capital et des intérêts. La rentabilité est de 8 % en moyenne via des plateformes de crowdfunding immobilier, notamment en raison de l'absence d'intermédiaires.
Comment investir avec un promoteur immobilier ?
Vous aurez compris qu'il y a deux manières d'investir avec un promoteur immobilier. Nous allons maintenant voir dans le détail comment se déroulent ces deux opérations, avec les risques encourus.
Acheter un bien immobilier neuf
Dans le cadre d'un projet d'immobilier locatif, vous faites l'acquisition d'un bien achevé ou en cours de construction (VEFA). Le logement peut être loué nu ou meublé, et vous pouvez bénéficier ou non de la réduction Pinel en fonction de la zone géographie concernée. Il s'agit de vous constituer un patrimoine en investissant dans un bien tangible qui devient votre propriété.
Quels sont les risques ? Des retards dans la livraison du chantier et, bien sÿr, le risque que l'immeuble ne soit jamais achevé par l'opérateur. Mais ces aléas sont rares. Attention, toutefois, à bien étudier le projet du promoteur, et à contrôler avec soin le logement achevé lors de la livraison. Une fois le bien livré, il faut aussi garantir sa bonne gestion locative afin de s'assurer de toucher des revenus réguliers.
Participer au financement de programmes neufs via le crowdfunding
Pour obtenir un crédit bancaire et financer son programme de construction, un promoteur doit injecter des fonds propres dans l'opération, en moyenne 5 à 10 % du montant total. Dans ce but, il est amené à chercher des financements extérieurs. C'est là que le crowdfunding immobilier entre en jeu : le promoteur fait appel à une plateforme qui le met en relation avec des investisseurs. L'avantage, c'est que le ticket d'entrée est bas : à partir d'une centaine d'euros, en fonction des plateformes.
Le plus important, avant d'investir avec un promoteur immobilier via le crowdfunding est de bien s'informer sur l'offre financée. Une majorité de projets touche aujourd'hui à des opérations de marchands de biens - plus risquées - mais, avec le temps, des opérateurs plus solides arrivent sur le marché participatif en apportant plus de garanties via la pré-commercialisation des projets immobiliers.
Quant au risque, il reste infime (0,10 % de projets mènent à une perte en capital et/ou des intérêts) mais il existe, en particulier dans un contexte immobilier incertain comme celui que nous vivons. Pour s'en prémunir, il est recommandé de diversifier vos opérations en investissant dans des programmes différents : deux ou trois plateformes réglementées (Fundimmo, ClubFunding, Finple, Wiseed etc.) et deux ou trois projets sur chacune d'elles. La diversification est, en effet, la clé pour investir avec un promoteur immobilier tout en protégeant au mieux son capital.
Surtout, n'hésitez pas à demander conseil à un conseiller Netinvestissement avant d'investir dans la promotion immobilière !
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