Gestion de patrimoine et investissement immobilier : le guide

Qu'est-ce que le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine désigne l'ensemble des biens détenus par un individu ou par un ménage, dont les biens immobiliers et mobiliers, mais aussi les placements financiers (assurance-vie, actions boursières, etc.). Lorsqu'on considère uniquement les biens immobiliers, on parle alors de « patrimoine immobilier ». Cela inclut les habitations (résidence principale et secondaire), les bureaux et commerces (immobilier professionnel), ainsi que les placements immobiliers locatifs utilisés pour générer des revenus complémentaires et/ou pour optimiser la fiscalité.

En matière de gestion de patrimoine pour l'investissement immobilier, on tient compte du patrimoine brut (les biens détenus), mais aussi du patrimoine net, calculé en déduisant les dettes du propriétaire ou du ménage, notamment le ou les crédits contractés. À mesure que l'emprunt est remboursé, l'endettement diminue et le patrimoine net augmente.
Compte tenu des frais significatifs liés à l'acquisition des biens, l'immobilier est considéré comme l'actif de long terme par excellence, avec un horizon de conservation de plus de 30 ans pour l'immobilier d'usage et de plus de 13 ans pour le locatif. C'est donc une part importante, mais aussi risquée, du patrimoine personnel, qu'il faut savoir gérer avec rigueur.

Comment pratiquer la gestion de patrimoine pour son investissement immobilier ?

La gestion de patrimoine englobe toutes les techniques (juridiques, financières, fiscales) mises en ouvre pour faire fructifier son patrimoine. Une telle stratégie est incontournable pour optimiser ses investissements immobiliers, indépendamment de la classe d'âge et des revenus. Une bonne gestion de patrimoine pour l'investissement immobilier repose sur trois grandes composantes :

• Les objectifs fixés par l'investisseur, par exemple : être propriétaire de sa résidence principale, générer des revenus avec l'immobilier locatif, diversifier son patrimoine, préparer sa retraite, optimiser sa fiscalité, anticiper la transmission de ses biens, ou encore maximiser ses rendements.
• La réalisation d'un bilan patrimonial : il s'agit d'avoir une vision d'ensemble des actifs détenus et de la situation financière, des contraintes et des charges, etc. Ce bilan vise à déterminer les meilleurs placements possibles au regard de ces informations.
• Le choix des placements immobiliers en fonction des objectifs ciblés. Par exemple : recourir aux dispositifs fiscaux pour alléger son imposition (investissement Pinel, déficit foncier, amortissement, statut LMNP etc.). La clé d'une bonne gestion réside dans la diversification : achat de sa résidence principale, acquisition d'un bien locatif, participation à des SCPI (pierre-papier), etc. Le but étant d'augmenter le rendement tout en mitigeant le risque.